BLOG DO SARAIVA: Classe C desperta interesse das grandes incorporadoras do setor imobiliário

segunda-feira, 28 de junho de 2010

Classe C desperta interesse das grandes incorporadoras do setor imobiliário

VALOR

Estimulado pelo programa do governo federal Minha Casa Minha Vida e também pela ampliação do crédito bancário destinado a imóveis de menor valor, o segmento voltado às classes de renda C e D acompanha o bom desempenho de vendas vivido pelo setor imobiliário, cresce e atrai também o interesse de grandes incorporadoras. Além de uma infinidade de médias empresas que atuam no segmento, grandes corporações como Gafisa, MRV e Cyrela, entre outras, passaram a investir grandes somas no segmento. No caso dessa última, foi até criada uma nova empresa, a Living Construtora para se dedicar especificamente a essa área. A Gafisa, por sua vez, incorporou a Tenda e a MRV já tinha forte atuação nesse segmento.

Todas essas companhias têm experimentado intenso crescimento. A Living, criada em 2006, chegou a dobrar de tamanho em 2008 e, no primeiro trimestre deste ano, apresentou vendas de R$ 323 milhões, 143,7% superiores às do mesmo período de 2009. “Embora não seja razoável supor que manteremos tal ritmo de crescimento, estamos certos de que uma expansão anual na casa dos 30% é perfeitamente sustentável durante os próximos cinco anos”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living.

Com a nova empresa, a Cyrela passa a atuar em imóveis desde R$ 80 mil até R$ 20 milhões.

Empresas que tradicionalmente atuam nesse ramo da indústria da construção confirmam o grande crescimento registrado no segmento popular, como é o caso da mineira MRV. Prova disso é que o primeiro trimestre foi o melhor dos 31 anos de existência da construtora. Suas vendas no período totalizaram R$ 732 milhões, um crescimento de 70,4% em comparação ao desempenho do mesmo período de 2009. É uma taxa de expansão comparável à registrada em segmentos top do mercado.

Outra empreiteira com desempenho expressivo nessa área é a Cury Construtora e Incorporadora. De receitas de R$ 35 milhões, em 2006, ela deve fechar 2010 com vendas da ordem de R$ 500 milhões, um incremento anual médio de 330%. “O programa Minha Casa, Minha Vida veio num momento em que o mercado já apresentava um aquecimento importante. Ele potencializou um cenário com demanda reprimida. E penso que a tendência é de nova expansão no futuro próximo. Não vejo como esse movimento possa retroagir”, afirma Fábio Cury, presidente da empresa. A meta para 2011 é de uma receita de R$ 750 milhões.

Se mercado existe e a demanda tende ainda a durar por longos anos, competir nesse segmento exige um rígido controle de custos, pois a rentabilidade alcançada é inferior à dos produtos voltados para camadas sociais mais elevadas. “Temos de ser criativos em termos de técnicas de produção para racionar o processo de construção e, assim, evitar desperdícios e retrabalho, já que os preços permitem margens menores”, comenta Cury.

Vários consultores chamam a atenção exatamente para essas dificuldades. “Este é um segmento de grandes volumes e margens mais apertadas, o que exige uma forma de atuação para a qual muitas empresas não estão preparadas”, afirma Mauricio Kerbauy, da Dextron, consultoria especializada em gestão. (L.E.)

Índice de inadimplência é o mais baixo em dez anos

A inadimplência dos contratos de financiamento imobiliário cai gradativamente há dez anos. Considerando os contratos com mais de três prestações atrasadas, o índice de inadimplência é de 2,46%, segundo dados do Banco Central (BC). A atual segurança jurídica no sistema financeiro imobiliário, aliada ao aumento do prazo das prestações e o aumento real de renda da população contribuem para o menor índice de inadimplência. Se considerados os contratos mais recentes, o índice é menor ainda, similar ao padrão de países europeus com a economia estável.

“A taxa de inadimplência caiu, principalmente, após a instituição da alienação fiduciária que aumentou a garantia jurídica da operação imobiliária para os bancos”, afirma o gerente do segmento imobiliário da Serasa Experian, José Augusto Périgo. De acordo com esse mecanismo, o comprador só terá a propriedade “plena” do imóvel após quitar o financiamento. Caso ocorra a interrupção do pagamento das parcelas, o banco consegue recuperar na Justiça a propriedade e a posse do imóvel no período de um ano.

Os momentos de dificuldade eventualmente enfrentados pelos constratantes, fizeram do crédito imobiliário também um importante instrumento para os bancos cativarem os clientes. As instituições financeiras procuram ser úteis principalemente no momento de aperto financeiro. No Brasil, há pesquisas apontando que o cliente com financiamento imobiliário consome até outros cinco produtos no mesmo banco ao longo dos 20 anos de financiamento. Em mercados mais maduros, os clientes adquirem até dez produtos, explica Périgo, da Serasa.

Foto Destaque

Em 2009, alguns bancos já ofereciam aos clientes em dificuldades com outros financiamentos a opção de incorporar o saldo de outras dívidas no financiamento imobiliário, de modo que não comprometesse até 30% da renda líquida com a prestação e a garantia de 80% do valor do imóvel.

Segundo Périgo, as instituições também praticam a boa concessão do crédito, com modelos de risco de crédito (credit scoring) sofisticados, que analisam cada cliente. Mesmo para os trabalhadores sem registro em carteira, alguns bancos verificam o patrimônio da família, aplicações financeiras e outros bens. “A boa concessão do empréstimo, com eficaz administração e gerenciamento do risco, contribuem para o baixo índice de inadimplência”, diz.

Tanto o banco como o incorporador querem evitar os casos de inadimplência. Enquanto o empreendimento não é finalizado, continua no nome da incorporadora que se esforça para evitar ação de execução contra o cliente em dificuldades financeiras no período pré-chave. Se ele for executado, no futuro não poderá obter o financiamento imobiliário para pagar o incorporador.

Além das soluções apresentadas pelo incorporador e pelo banco para a quitação das parcelas atrasadas, evitando a devolução do imóvel, a maior tranquilidade para o pagamento do financiamento também se deve à maior consicência do consumidor. “As pessoas estão lúcidas em relação ao nível de endividamento”, explica Thomaz Assumpção, presidente da consultoria Urban Systems, que analisa riscos de negócios imobiliários. O consumidor agora conta com um ambiente propício para fazer compras racionais. (A.A.)